Quand un investisseur toulousain m’a appelé l’année dernière, il hésitait entre Canet et Argelès. Son argument : « Canet, personne n’en parle. » Trois mois plus tard, son T2 affichait 78 % d’occupation dès la première saison. Cette station catalane attire chaque année des investisseurs qui cherchent autre chose que les grandes stations surexposées. Prix accessibles, rendements stables, dynamique touristique solide : voici ce que le terrain m’a appris en accompagnant des dizaines d’acquisitions sur ce littoral.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier personnalisé. Les prix, rendements et conditions mentionnés sont indicatifs et varient selon les biens et la conjoncture. Consultez un professionnel pour toute décision patrimoniale.
Investir à Canet en 4 points clés
- Prix moyen : 3 678 €/m² avec +19 % sur 5 ans
- Rendement brut : 5 à 6 % en saisonnier, 3 à 4 % net après charges
- Piège principal : sous-estimer les charges de copropriété balnéaire
- Atout décisif : 23,7 millions de nuitées dans le département en 2025
Ce qui rend Canet en Roussillon différent des autres stations
L’idée reçue qui revient le plus souvent chez les investisseurs que j’accompagne : « Canet, c’est moins connu, donc moins rentable. » C’est l’inverse. Les stations médiatisées comme La Grande-Motte ou le Cap d’Agde affichent des prix au m² 20 à 30 % supérieurs pour des taux d’occupation comparables. Sur Canet, le ticket d’entrée reste accessible. D’après les données notaires 2024-2025, le prix moyen tourne autour de 3 700 €/m² net vendeur. Ça laisse de la marge pour la rentabilité.
La station bénéficie d’un atout que beaucoup ignorent : sa position géographique. À dix minutes de Perpignan, son bassin d’emploi et sa gare TGV, Canet capte à la fois les vacanciers et les actifs locaux en quête de résidence secondaire. Cette double demande stabilise le marché. Quand vous cherchez les opportunités d’investissement immobilier à Canet, c’est ce mix qui fait la différence.
Côté dynamique touristique, les chiffres parlent. Selon France Bleu Roussillon, les Pyrénées-Orientales ont enregistré 23,7 millions de nuitées entre mai et octobre 2025. Même avec un léger recul de 4 % par rapport à 2024, ça reste un volume massif. Canet capte une part significative de ce flux grâce à sa plage de sable fin, son aquarium ONIRIA et sa proximité avec la Côte Vermeille.
+19%
Évolution des prix immobiliers à Canet sur 5 ans (2019-2024)
Un point que je souligne toujours aux investisseurs : la valorisation. Les prix ont progressé de 19 % en cinq ans selon les données DVF. Petite nuance à garder en tête : entre 2023 et 2024, le marché s’est légèrement tassé (-2,7 %). Normal après la flambée post-Covid. Ça crée des opportunités de négociation que les acheteurs avisés savent saisir.
Rendement locatif : les chiffres que personne ne vous donne
Soyons clairs : le rendement brut affiché par les annonces, c’est du marketing. Comptez 5 à 6 % en location saisonnière sur un T2 bien placé. Mais ce chiffre ne tient compte ni des charges de copropriété, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion, ni de la vacance locative hors été. Voici ce que je constate réellement sur les dossiers que j’accompagne.
D’après les analyses du Crédit Agricole e-immobilier, la rentabilité locative en France oscille entre 2 et 7 % selon les zones et les stratégies. Sur Canet, en saisonnier, vous vous situez dans le haut de la fourchette en brut. Mais attention à l’écart brut/net.
Ce récapitulatif décompose les charges réelles qui grèvent le rendement d’un T2 de 45 m² acheté à 170 000 € sur le front de mer. Chaque ligne correspond à une catégorie de dépenses incompressibles.
| Poste | Montant annuel | Impact rendement |
|---|---|---|
| Loyers bruts (20 sem. haute saison) | 9 000 € | 5,3 % brut |
| Charges copropriété | – 1 800 € | – 1,1 pt |
| Taxe foncière | – 600 € | – 0,4 pt |
| Gestion locative (si déléguée) | – 900 € | – 0,5 pt |
| Rendement net avant impôt | 5 700 € | 3,4 % net |
L’erreur que je vois le plus souvent : Dans mon activité sur Canet, je constate régulièrement que les investisseurs sous-estiment les charges de copropriété des résidences avec piscine ou jardins. Sur les dossiers récents, l’écart entre rendement projeté et rendement réel atteint souvent 1,5 à 2 points. Ce constat est limité au littoral catalan et varie selon l’ancienneté de la résidence.
Ma recommandation : avant toute offre, demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Vous y verrez les travaux votés, les appels de fonds exceptionnels et l’état des finances de la copropriété. C’est là que se cachent les mauvaises surprises.
Les erreurs qui plombent les investisseurs débutants ici
Un investisseur toulousain à Canet : ce qu’il aurait dû savoir
J’ai accompagné un couple de Toulousains l’année dernière. Première acquisition locative, budget autour de 200 000 €, objectif : un T2 vue mer pour de la location saisonnière. Leur erreur initiale ? Ils hésitaient entre Canet Plage et Sainte-Marie la Mer depuis trois semaines. Le temps de se décider, leur premier bien visé est parti en 48 heures.
Leçon tirée : sur ce marché, la réactivité prime. Les biens bien placés partent vite. Ils ont finalement acquis un T2 de 52 m² à 192 000 €. Résultat première saison : taux d’occupation de 78 %. Ils ont compris que la préparation en amont (financement validé, critères clairs) fait toute la différence.
Sur le terrain, je vois trois erreurs récurrentes chez les primo-investisseurs. Première : acheter uniquement sur photos sans visiter la copropriété. Un immeuble peut paraître séduisant en ligne et révéler une toiture vétuste ou des parties communes dégradées. Deuxième : ignorer la saisonnalité. Juillet-août, c’est complet partout. L’enjeu, c’est de remplir mai, juin, septembre. Les biens avec vue mer ou terrasse performent nettement mieux sur ces ailes de saison. Troisième : négliger la gestion locative. Si vous habitez à deux heures de route, déléguez. Les imprévus (clé perdue, fuite d’eau, locataire mécontent) arrivent toujours au pire moment.
Pour approfondir l’accompagnement local, des agences implantées depuis des décennies connaissent chaque résidence. C’est le cas de sudimmobilier.com, présente sur Canet depuis 1982, qui accompagne les investisseurs de la recherche à la mise en location.
10 points à vérifier avant d’acheter à Canet
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Demander les 3 derniers PV d’assemblée générale -
Vérifier le carnet d’entretien de l’immeuble -
Calculer les charges réelles sur 12 mois (pas seulement le provisionnement) -
Vérifier le DPE et anticiper les travaux énergétiques -
Estimer le taux d’occupation réaliste (pas seulement juillet-août)
Vos questions sur l’investissement à Canet
Peut-on louer toute l’année à Canet en Roussillon ?
Franchement, non. La demande chute de novembre à mars. Certains propriétaires tentent la location longue durée hors saison, mais le marché reste limité. L’essentiel des revenus se concentre sur mai-septembre. Comptez 20 à 24 semaines de location réaliste par an pour un bien bien positionné.
Quel budget minimum pour investir à Canet Plage ?
Pour un studio ou petit T1 à rafraîchir, comptez 90 000 à 120 000 €. Un T2 en bon état avec balcon : 160 000 à 220 000 €. Les biens vue mer directe dépassent souvent 4 500 €/m². Le ticket d’entrée reste inférieur aux stations plus médiatisées de l’Hérault ou du Var.
Vaut-il mieux acheter neuf ou ancien ?
L’ancien domine le marché local. Le neuf est rare et cher. L’ancien bien rénové offre un meilleur rapport qualité/prix. Attention aux passoires thermiques : les logements DPE G sont interdits à la location depuis 2025, les DPE F le seront en 2028. Anticipez les travaux dans votre budget.
Quelle fiscalité pour une location saisonnière ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique si vos revenus locatifs restent sous 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % de vos revenus totaux. Selon les conditions fiscales LMNP de Service-Public.fr, le régime micro-BIC permet un abattement de 50 % pour les meublés classés, 30 % pour les non classés. Le régime réel permet de déduire les charges et amortissements. Faites simuler les deux options par un comptable avant de choisir.
Comment gérer la location à distance ?
Deux options : gérer vous-même via les plateformes (Airbnb, Booking) avec une conciergerie locale pour le ménage et les remises de clés, ou déléguer intégralement à un gestionnaire. La gestion déléguée coûte 15 à 20 % des loyers. Si vous habitez à plus d’une heure, je recommande la délégation. La tranquillité d’esprit vaut le coût.
Pour aller plus loin sur les différentes stratégies d’investissement dans la location, posez-vous cette question : êtes-vous prêt à consacrer du temps à la gestion, ou préférez-vous un rendement légèrement inférieur mais zéro souci ?
Précisions sur les données marché 2025 : Les prix au m² et rendements mentionnés sont des moyennes constatées et varient selon l’emplacement exact, l’état du bien et la négociation. La rentabilité locative dépend du mode de gestion, du taux d’occupation réel et des charges de copropriété. Les projections sont basées sur les tendances actuelles et ne garantissent pas les performances futures. En cas de doute, consultez un notaire local ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Mon conseil avant de vous lancer : ne faites pas comme ces investisseurs qui achètent sur un coup de cœur estival. Venez visiter en octobre. Voyez la station hors saison. Parlez aux commerçants, aux gardiens de résidence. C’est là que vous comprendrez vraiment le potentiel de votre investissement.